Il n'y a probablement pas d'événement plus attendu et plus joyeux que l'achat de votre propre maison. Mais, malheureusement, cette transaction ne se passe pas toujours sans heurts. Pour que votre pendaison de crémaillère ne soit pas éclipsée par des problèmes de paperasse incorrecte ou des réclamations de demandeurs de mètres carrés sortis de nulle part, vous devez préparer soigneusement la procédure et approfondir toutes les subtilités législatives concernant les transactions d'achat et de vente de logements . Alors comment ne pas rester à la rue en achetant un appartement ?
Personnellement ou avec un intermédiaire ?
La première question qui se pose devant vous peut vous embrouiller : qui, en fait, va chercher un appartement convenable et rassembler les documents nécessaires ? Trois possibilités :
1. Faites-le vous-même.
2. Obtenez un agent immobilier.
3. Contactez un intermédiaire.
Pensez à tous les moyens. Une aide professionnelle dans ce domaine sera pleinement justifiée. Les agents immobiliers ont la formation appropriée et une vaste expérience dans la conduite de transactions de ce niveau, cependant, pour leur travail, ils demandent un paiement solide, dont le montant peut atteindre 6% du coût du logement.
Les agents immobiliers fourniront une assistance professionnelle lors de l'achat d'un appartement
À cet égard, il est plus agréable de traiter avec des intermédiaires. Pour le choix d'une option et l'aide à l'achat, ils ne demandent pas plus de 3 %.
Après avoir évalué combien vous gagnerez en recherchant par vous-même des options de logement convenables, n'oubliez pas d'analyser si elles sont en mesure de prendre en compte de manière réaliste toutes les évolutions possibles de la situation et d'éviter les risques graves lors de l'acquisition d'un bien. Après avoir plongé par vous-même dans le flot des subtilités juridiques, vous ne remarquerez peut-être pas les récifs sous-marins, dans lesquels vous perdrez beaucoup plus que ce que vous avez économisé sur un assistant compétent. Mais si vous avez suffisamment de connaissances, d'enthousiasme, de ressources en temps et juste de force morale, alors allez-y !
retour à l'index ↑Où s'arrêter ?
Le marché du logement a sa propre division, alors avant de commencer à chercher un appartement, réfléchissez à la catégorie dans laquelle vous aimeriez le voir : primaire ou secondaire ?
Les constructions neuves sont classées en habitation principale, pour les mètres carrés dans lesquels le droit de propriété d'un particulier n'a encore jamais été formalisé. En effet, l'habitation principale n'est pas seulement une maison, mais un bien immobilier dont la propriété est détenue à 100% par le promoteur.
Nouveaux bâtiments - logement principal
Un logement secondaire est tout bien qui a déjà appartenu au moins une fois à un particulier. Cela signifie qu'un appartement dans un immeuble neuf et nouvellement construit n'est pas toujours une résidence principale. Chercher le "primaire" dans une maison construite il y a cent ans est généralement un non-sens. Là, les appartements ont parfois des listes entières de propriétaires.
Logement secondaire - un appartement qui avait déjà un propriétaire
Il est difficile de dire quelle option est la meilleure. Les deux ont beaucoup d'avantages et beaucoup d'inconvénients.
logement principal
Avantages :
1. Pureté juridique. Un tel logement n'a a priori pas de préhistoire, puisqu'il n'y a pas eu de propriétaires.En conséquence, vous ne pouvez pas vous inquiéter que quelqu'un soit enregistré dans l'appartement et oublier les problèmes avec les anciens propriétaires.
2. La nouveauté du logement. Dans une maison nouvellement construite, vous n'aurez pas à effectuer de réparations majeures, à moderniser les communications, etc.
3. Prix raisonnable. Cela s'applique à l'achat d'un appartement dans une maison encore en construction. Le fait de l'investissement en capital est fixé par l'établissement d'un accord de participation au capital.
L'appartement du logement principal est légalement propre
Défauts:
1. Le long processus d'obtention d'un logement en propriété personnelle. Un document officiel sur la propriété de cette propriété peut être obtenu au plus tôt dans quelques mois, voire années, ce qui rend impossible d'avoir un permis de séjour légal pour cette période.
2. Emplacement. Les nouveaux bâtiments sont principalement construits à la périphérie de la ville, ce qui entraîne un certain nombre de problèmes d'ordre social.
3. Manque de finition. Après avoir acheté un appartement «à partir de rien», vous devrez le terminer complètement et vous commencerez le processus par la construction de murs intérieurs et de cloisons.
4. Le risque de perdre l'argent investi. Les chantiers sont souvent gelés, les sociétés de développement se déclarent en faillite ou pire, ce sont d'abord des fraudeurs.
Revendeurs
Avantages :
1. Exécution rapide de la transaction.
2. Possibilité de choisir une région.
3. Vous pouvez immédiatement emménager et vivre.
L'appartement du logement secondaire est déjà prêt à être occupé
Défauts:
Des risques juridiques incroyablement élevés par rapport à de tels biens immobiliers. Ici, vous devrez découvrir beaucoup de nuances. Assurez-vous qu'absolument tous les locataires ont été libérés de l'espace de vie et qu'il n'y a personne qui ait conservé le droit à une partie de la propriété qui vous appartient maintenant.
Lors de l'achat d'un appartement, assurez-vous que tous les locataires sont déchargés
Autre fléau, les dettes sur les factures de services publics. S'il y en avait, vous devrez les éteindre. Il peut y avoir d'autres situations dont personne ne vous informera volontairement. Par exemple, un logement peut être saisi ou mis en gage. Il faut surtout être à l'affût si l'objet est vendu à un prix trop bas.
retour à l'index ↑Où chercher des options ?
Il est préférable de commencer votre recherche avec des annonces dans les journaux. À ce jour, de nombreuses personnes utilisent cette ancienne méthode de vente de logements. Vous pouvez faire défiler plusieurs sites où ces informations sont affichées sur les babillards. Soit dit en passant, ces ressources sont plus susceptibles d'entrer en contact avec le vendeur direct de l'appartement, plutôt que de négocier avec une série d'intermédiaires.
Commencez votre recherche d'appartement avec des annonces à vendre
Il existe des bases de données payantes de biens immobiliers à vendre. Utilisez-les ou non - votre droit.
Des ressources gratuites permettent également de trouver des offres intéressantes, mais il faudra y consacrer un peu plus de temps. Parfois, vous pouvez voir plusieurs annonces pour la vente d'un même bien à la fois. Ce n'est pas une arnaque. Très probablement, certains d'entre eux ont été compilés par des agents immobiliers, cependant, en appelant tous les numéros, vous pourriez bien trouver le propriétaire personnellement.
Un moyen populaire et très efficace peut être de publier des annonces banales dans la région où vous souhaitez acheter une maison. Faites-les de manière humoristique ou originale afin qu'ils attirent l'attention.
Publier une annonce hibou sur un babillard
Il ne sera pas superflu de contourner les concierges aux entrées des maisons d'intérêt. Ils peuvent également avoir des informations utiles pour vous.
N'hésitez pas à demander à vos amis. Peut-être que quelqu'un de leur entourage veut vendre l'appartement. S'appuyer fortement sur la chance dans ce cas n'en vaut pas la peine, mais vous pouvez tenter votre chance.
Quelques conseils
- Rechercher des informations complémentaires sur les logements à vendre en communiquant avec les voisins, les concierges, les employés des offices du logement.
- Il faut se méfier des appartements vendus en urgence. Ici, il vaut la peine d'étudier les documents de très près.
- Ne parlez pas de la présence d'une grosse somme disponible pour acheter une maison.C'est le moyen le plus simple de devenir victime d'escrocs.
- Ne placez pas de grands espoirs sur les annonces sous-évaluées. Il s'agit très probablement d'un stratagème marketing d'un agent immobilier cherchant à attirer l'attention sur l'immobilier. En réalité, de telles offres sont extrêmement rares et si elles se produisent, vous ne les trouverez pas par vous-même.
retour à l'index ↑A la veille de l'achat
Avant de faire le choix final et de conclure une transaction, vous devez vérifier la pureté juridique du bien. Traditionnellement, cette question est traitée par des spécialistes des agences immobilières. Si vous avez pris ce travail sur vous, apprenez à lire correctement les documents soumis afin de ne pas vous mordre les coudes plus tard. Alors, que devez-vous savoir ?
Que doit contenir le paquet de documents ?
Après avoir trouvé une offre qui vous convient parfaitement, demandez tout d'abord des documents d'interprétation sur la base desquels le droit de propriété du vendeur est né. Il pourrait être:
1. Contrat de vente.
2. Accord de cadeau.
3. Accord d'échange.
4. Certificat d'héritage de propriété.
Vérifier la disponibilité de tous les documents de l'appartement
C'est extrêmement rare, mais le vendeur peut toujours fournir une ordonnance judiciaire valide ou un accord de rente.
Ne soyez pas trop paresseux pour rencontrer à nouveau les propriétaires et consulter personnellement ces documents. En les prenant en main, faites attention à l'absence de corrections, ratures, coulis et autres signes de falsification. Les corrections dans les documents de ce type ont le droit d'être, mais chacun d'eux doit être officiellement certifié par les signatures d'absolument toutes les personnes qui ont signé le document à l'origine. Si ces enregistrements ont été effectués en présence d'un notaire, le document doit porter son sceau et sa signature personnelle.
Il ne devrait y avoir aucune correction dans les documents de l'appartement
Assurez-vous de vérifier l'enregistrement d'état du document. Ces informations sont délivrées sans demande officielle et sont accessibles à tout citoyen de notre pays. Si le contrat spécifiait certaines conditions, en cas de non-respect desquelles il perdait sa force, il sera nécessaire de savoir si tous les accords ont été remplis. Pour le rendre plus clair, considérons la situation standard. Le contrat énonce l'obligation de l'acheteur (dans votre cas, agissant en tant que vendeur) de payer le montant total du coût de l'appartement après, disons, six mois à compter de la date d'achat. Si la condition n'est pas remplie, le contrat est résilié de plein droit, c'est-à-dire que la personne qui se tient devant vous n'est en aucun cas propriétaire du bien qui vous est proposé, et son explication selon laquelle la vente d'un logement est une vente forcée étape et il le fait uniquement dans le noble but de rembourser la dette, doit être considérée comme une arnaque.
Important! Regardez la date qui parle de l'entrée en vigueur du document. Vous devez être très prudent si une très courte période s'est écoulée depuis le moment où vous avez conclu un héritage ou donné un bien, surtout si un tel geste de donation a été fait par une personne qui n'est pas un parent du vendeur.
Sinon, comment pouvez-vous vérifier l'historique de l'appartement ?
Se référant aux enregistrements de l'USRR. Le registre d'État unifié reflète toutes les informations sur l'immobilier, y compris l'historique des transactions sur les propriétés résidentielles depuis 1998. Vous avez le droit de demander au propriétaire de vous fournir un extrait approprié de ce registre, confirmant qu'il n'y a pas eu de problèmes de logement ces dernières années.
Vérifiez les enregistrements de l'appartement dans l'USRR
Attention! Pensez à une arnaque si l'appartement qui vous est proposé a trop souvent changé de propriétaire et que personne ne l'habite depuis longtemps. Il est possible que la matière soit impure et qu'ils essaient simplement de vous reproduire. Dans tous les cas, il vaudrait mieux refuser d'acheter un logement douteux.
Si l'extrait remis par l'USRR contient des informations sur des litiges immobiliers concernant un appartement, des cas de saisie immobilière, etc., regardez les dates des événements.De cette façon, vous pouvez comprendre si ces différends perdurent aujourd'hui ou si ces problèmes sont depuis longtemps tombés dans l'oubli. Si plus de trois ans se sont écoulés depuis la dernière confrontation, la situation peut être considérée comme résolue. La transaction immobilière pour le moment ne peut plus être invalidée. Si des situations non standard ont eu lieu pendant cette période, demandez au propriétaire des décisions de justice sur des questions controversées. S'ils sont acceptés en faveur du vendeur, il peut alors être considéré comme le propriétaire légal. La transaction doit être refusée sans ambiguïté si les tribunaux sont encore en train d'examiner la question.
Un établissement résidentiel peut ne pas être enregistré dans les annales de l'USRR. Ceci est possible par rapport aux appartements anciens. C'est exactement ce dont vous ne devriez pas avoir peur. Le manque d'informations parle de la pureté juridique absolue de l'appartement, car aucune transaction n'a été effectuée avec lui depuis le moment de la privatisation. Pour une totale tranquillité d'esprit, vous pouvez envoyer une demande sur la légalité des droits du propriétaire au Département de la politique du logement.
En cas de doute, soumettre une demande de légalité des droits du propriétaire au Département de la politique du logement
Comment vérifier la qualité d'un appartement ?
Pour ce faire, vous aurez besoin de documents de logement délivrés par le RTC. Ils vous aideront à vous assurer qu'il n'y a pas de modifications illégales dans la maison. Conformément à la loi, presque toutes les conversions de logements doivent être coordonnées avec les autorités compétentes. S'il n'y a pas de permis, toutes les actions seront considérées comme non autorisées.
Assurez-vous qu'il n'y a pas de réaménagements illégaux
Légitimer l'auto-construction du redéveloppement est une tâche coûteuse et ingrate. Cela vaut-il la peine de s'impliquer - décidez par vous-même.
Vérification du vendeur
Après avoir vérifié l'appartement, n'oubliez pas de faire de même avec son propriétaire. Vous devez commencer par vérifier l'authenticité du passeport. Les informations contenues sur le site Web de la Direction générale des questions migratoires, où le nombre de documents invalides sont publiés, vous y aideront. La confirmation officielle de la légitimité du passeport ne peut vous être remise qu'au bureau local des passeports.
Vérifier la validité du passeport du vendeur
La situation se complique si les intérêts du vendeur sont représentés par un intermédiaire. Ce dernier doit avoir une procuration notariée pour mener à bien ces activités. Lisez le document ! Peu de tirages sont disponibles. Recherchez des informations sur les pouvoirs du représentant. Il peut ne pas être en droit de recevoir de l'argent de la transaction. Le champ de son activité se limite uniquement à la signature de contrats.
L'intermédiaire doit avoir une procuration pour la vente de l'appartement
Un autre point sur lequel vous devez absolument être perplexe en cas d'interaction avec un intermédiaire est la capacité du vendeur. Les voisins peuvent fournir des informations sur l'identité de ces derniers. Officiellement, par vous-même, vous ne recevrez pas de telles informations.
Nous excluons la participation de tiers
Un moment d'une extrême importance. Avant la transaction, vous devez être complètement convaincu que personne ne revendique l'appartement. Il n'est pas rare qu'après une magnifique pendaison de crémaillère, un proche du vendeur apparu de nulle part se présente sur le pas de la porte de la maison et déclare qu'il est inscrit à cette adresse et souhaite emménager dans sa chambre. Fondamentalement, ces «parents» sont des personnes qui ont été libérées de prison, moins souvent - celles qui ont suivi un traitement de longue durée, un voyage d'affaires ou des expéditions.
Les mineurs sont un autre élément à risque. Si, en cas de transaction, leurs droits sont violés, c'est-à-dire que leurs parents les transporteront dans de pires conditions, les autorités de tutelle interviendront et vous serez simplement expulsé, reconnaissant la vente et l'achat comme illégaux.
vérifier si les enfants mineurs sont enregistrés dans l'appartement
Pour éviter de tels problèmes, le propriétaire doit avoir un certificat, qui indiquera toutes les personnes inscrites dans l'appartement avec une explication indiquant si elles conserveront ou non leur droit de résider après la vente du logement.
Il existe un certain nombre de catégories de citoyens qui ne peuvent en aucun cas être expulsés de la place. Il s'agit notamment des enfants, et même de ceux qui sont sous tutelle ou placés au moment de la vente des logements dans les orphelinats. Il ne sera pas possible de dire au revoir aux personnes marquées dans le testament du testateur comme ayant le droit d'utiliser le logement. Vous n'expulserez pas votre ex-mari/femme s'il a acheté cet appartement pendant son mariage légal. Et ce n'est qu'une partie de la catégorie des citoyens de droite, que le tribunal protégera inconditionnellement.
retour à l'index ↑Conseils juridiques
Vous pouvez minimiser le risque de rencontrer des vendeurs malhonnêtes en suivant ces règles :
1. Conclure une transaction pour acheter une maison par l'intermédiaire d'agences immobilières officielles. Il est possible d'acheter un espace de vie légalement propre sans la participation de professionnels, mais c'est trop risqué.
2. Lors de la sélection des assistants, recueillez autant d'informations que possible sur leurs activités. Les critiques d'anciens clients et les recommandations de connaissances qui ont personnellement collaboré avec un bureau particulier seront très utiles.
Lorsque vous choisissez un agent immobilier, regardez les avis
3. Au stade de la conclusion d'un accord, faites attention au point qui détermine le degré de responsabilité de l'agent immobilier pour un travail de mauvaise qualité.
4. Une ligne distincte dans le cas de la vente et de l'achat sont des options de paiement pour la transaction.
5. Le prépaiement s'effectue exclusivement contre quittance dont le texte doit être rédigé par un avocat avisé.
Lors d'un paiement anticipé, munissez-vous d'un reçu
6. N'acceptez pas de sous-estimer la valeur de l'appartement dans les documents afin de gagner sur le paiement des taxes. Vous, en tant qu'acheteur, n'en bénéficierez pas, mais vous pourriez avoir des problèmes considérables. S'il devient nécessaire d'annuler la transaction, vous ne recevrez pas votre argent en totalité, car vous n'aurez rien pour prouver que vous avez transféré beaucoup plus au vendeur que ce qui est écrit sur le reçu ou indiqué dans un autre document officiel. Soit dit en passant, il s'agit d'une arnaque très populaire.
7. Maintenant directement sur le transfert du montant principal. L'argent est sérieux, par conséquent, les méthodes de transfert doivent être fiables. Il serait préférable d'utiliser des instruments bancaires. Le paiement des achats de ce niveau peut être effectué par virement bancaire. L'argent est transféré sur le compte du vendeur, mais l'accès à celui-ci sera déverrouillé après que l'intéressé aura présenté les documents confirmant la réalisation de la transaction aux employés de l'institution.
Pour payer l'achat d'un appartement, il est recommandé d'utiliser un virement bancaire
8. Si la conversation porte sur le transfert d'espèces, effectuez la transaction via une cellule bancaire. Son loyer ne coûte pas d'argent fabuleux. Par défaut, lors de l'insertion de billets dans une cellule, les deux côtés sont présents. Le vendeur pourra l'ouvrir et percevoir le montant qui lui est dû immédiatement après la conclusion de la transaction, dès qu'il aura reçu les documents certifiés et pourra confirmer la vente du bien.
9. Et plus encore. Chaque document inclus dans la transaction doit être photocopié. Cela permettra non seulement de vérifier à nouveau la pureté juridique de ce bien, mais sera également utile en cas de litige ou de litige.
retour à l'index ↑Conclusion
Acheter et vendre un appartement est un processus qui ne tolère pas la précipitation. N'ayez pas peur de perdre l'option que vous aimez - ayez peur de devenir victime d'escrocs. Vous trouverez toujours un bon appartement, mais jamais l'argent qui est allé dans les poches des escrocs.
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